Человек заключил сделку, к примеру, приобрел квартиру, а суд потом признал договор недействительным. Покупатель тратит время, деньги и силы на судебные тяжбы, а кроме того, может остаться без свежеприобретенной недвижимости и денег, которые он на нее потратил. Ситуация крайне неприятная и, к сожалению, нередкая. Причины для оспаривания могут быть разнообразными – от недееспособности продавца и мнимых сделок до капризных жен и внезапных наследников. Но как же защитить свои финансы и собственность от оспаривания? Ответ прост – обратиться к нотариусу. Ниже мы расскажем о самых распространенных причинах оспаривания сделок и о том, как в этих ситуациях поможет нотариус.
Судиться это всегда долго и хлопотно. По статистике, которую приводят эксперты, средний срок рассмотрения дела в суде составляет около одного года. Приходится тратить деньги на адвоката или самостоятельно вникать во все юридические тонкости, заниматься составление исковых заявлений, собирать выписки и многое другое. Поскольку судебное производство – письменное, все доказательства необходимо оформлять в бумажном виде.
Даже если вы обратились в суд и одержали в нем победу, не факт, что вы сможете в полной мере ей насладиться. К примеру, вернуть обратно потраченные по сделке деньги или упущенную выгоду. Безусловно, приставы откроют производство, проверят имущество и доходы ответчика, но, если у человека нет ничего, кроме алиментов и ипотеки, взять с него будет нечего. И производство просто могут закрыть. Если все же у ответчика найдется небольшая официальная зарплата, то результат тоже может огорчить: компенсацию, назначенную судом, он может выплачивать всю жизнь маленькими частями.
Оспорить сделку может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, например, органы опеки и попечительства, прокуратура. Кроме того, недействительными могут быть признаны сделки заключенные без согласия ЦБ РФ, ФАС, правительственных комиссий и так далее.
Неприятный сюрприз
Достаточно часто сделки купли-продажи оспаривают наследники скрытого собственника, доля которого не была выделена. Пример ситуации: семейная пара купила квартиру, титульным собственником стала супруга. Муж умер, женщина продала квартиру. При этом доля супруга в ней выделена не была. Уже после сделки наследники мужчины, дети от первого брака, обращаются в суд и заявляют свои права на проданную квартиру – претендуя на часть той самой невыделенной доли отца. По данным экспертов, они имеют все шансы, чтобы выиграть дело.
Если бы сделка была оформлена с участием нотариуса, то он мог бы предложить супруге-продавцу выделить долю умершего мужа. Это заняло бы не так много времени, к тому же нотариус самостоятельно направляет все необходимые документы на регистрацию.
Еще один риск – наследодатель мог оставить квартиру одному наследнику, который ее и продает, но прописать в завещании условие, что у другого человека будет право на пожизненное проживание в этой квартире. Многие продавцы о таком «дополнении» покупателю не сообщают. И до последнего момента не показывают свидетельство о праве на наследство, где должна находиться отметка о подобном завещательном отказе. При этом в Росреестре данные об обременении могут отсутствовать. В итоге покупатель, сам того не зная, получает в свое распоряжение недвижимость вместе с соседом.
Участие нотариуса помогает уберечь добросовестных участников сделки от подобных сюрпризов. Нотариус проверяет все данные о недвижимости, включая, данные о том, когда и на каких основаниях ее получил продавец. Для удостоверения сделки по отчуждению недвижимости, полученной по наследству, нотариус может сделать запрос коллеге, у которого находится наследственное дело, чтобы уточнить информацию по кругу наследников и иные нюансы.
Мнимость или притворность
Это еще одна распространенная причина оспаривания сделок. Мнимой называется сделка, которая совершена только для вида. Например, должник, чтобы спрятать имущество от кредиторов, дарит квартиру родственнику, хотя сам продолжает в ней жить. Бывают случаи, когда банкрот пытается продать свое имущество по цене ниже рыночной. Покупатель может и не состоять в сговоре с ним. Некоторые просто хотят воспользоваться моментом и сэкономить. Есть большая вероятность, что такой договор оспорит финансовый управляющий, поэтому при удостоверении любой сделки нотариус проверяет, нет имеет ли какая-то из сторон сделки статус банкрота.
Притворной называют сделку, в которой одно действие, к примеру, куплю-продажу, прикрывают чем-то иным, например, дарением. Такие «сделки» могут проводить, например, при продажи доли в квартире, чтобы не дать совладельцам возможности воспользоваться преимущественным правом выкупа. При оспаривании такой сделки «покупатель» может потерять и «подаренные» ему квадратные метры, и реально выплаченные за них деньги. Зачастую, когда нотариус разъясняет все правовые риски, люди отказываются от таких «махинаций».
Есть и еще одна причина для оспаривания – сделка заключается правильная, какие-либо внешние ограничения отсутствуют, но имеются ошибки в договоре. Например, не прописаны все существенные условия. Если стороны сделки придут к нотариусу, то он не только разъяснит все детали, но и поможет составить корректный текст договора.
Недееспособность
Одной из самых популярных причин для оспаривания и признания сделки недействительной является недееспособность одной из сторон. Человек может быть признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, например, из-за серьезного психического заболевания или различных пагубных привычек (алкоголизм, наркомания, лудомания). Согласно закону, обладатель такого статуса не имеет права самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Информация о дееспособности отображается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но он не дает абсолютной гарантии. Если человек не является владельцем недвижимости, то записи о нем там просто не будет. К тому же, далеко не по каждому недееспособному гражданину есть соответствующее решение суда.
Бывает, что человек в целом дееспособен, но в конкретный момент не контролирует свои действия и не осознает их последствия. Например, из-за определенных лекарств, горя или сильного волнения. Достаточно часто при оспаривании сделок люди ссылаются на то, что их ввели в заблуждение. Например, они хотели заключить договор пожизненного содержания с иждивением, а подписан был договор дарения.
Нотариус имеет огромнейший опыт общения с людьми в разных жизненных ситуациях. Он не только проводит проверку документов, делает запросы в госорганы и реестры, но также проводит подробные беседы с каждой из сторон сделки. Основная задача таких бесед – убедиться, что участники сделки четко осознают происходящее, не подвержены чужому влиянию, понимают правовые последствия подписания договора.
Мошенничество
Мошенничество тоже может стать поводом для оспаривания сделки. Например, когда договор был заключен от имени умершего человека, с использованием поддельного паспорта или доверенности. Покупателю крайне сложно вернуть свои деньги обратно, особенно если была организована цепочка сделок. В таких случаях очень важен острый взгляд нотариуса и отлаженная система межведомственного взаимодействия, благодаря которой нотариус может запрашивать данные в МВД, ЗАГС и многих других структурах, и реестрах.
Также речь может идти о превышении полномочий представителя. К примеру, когда родитель подписывает сделку за малолетнего ребенка в своих интересах, или генеральный директор делает это без одобрения участников ООО. Или доверенное лицо превышает полномочия, указанные в выданной доверенности. Нотариус в каждом конкретном случае оценивает законность того или иного шага.
Бывают случаи, когда люди совершают сделку по доброй воле, а потом идут ее оспаривать, чтобы извлечь выгоду. Начинают рассказывать, что якобы не осознавали, что делают или, что им угрожали. В таких ситуациях нотариальный документ, обладающий повышенной доказательной силой в суде, защитит добросовестного участника сделки.
Кроме того, в нотариальной конторе используется видеофиксация. В нотариальной практике был случай, когда девушка пыталась оспорить свое согласие и «развалить» сделку, подписанную мужем. Говорила, что ее подпись подделана, а она никогда не переступала порога этой нотариальной конторы. Видеозапись показала, что в контору она все-таки приходила, вела себя адекватно, все правовые последствия подписания договора и иные юридические нюансы ей были разъяснены, а подпись она ставила своей недрогнувшей рукой.
