В начале сентября вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, направленные на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений. Теперь собственникам жилья и долей в жилом помещении запрещено дробить их на части менее 6 квадратных метров. Обеспечивать соблюдение этой законодательной нормы будет нотариат.
При совершении любых сделок с долями, в том числе дарения и купли-продажи, необходимо обязательное нотариальное удостоверение. До 1 сентября 2022 года законодательно не существовало никаких ограничений по площади, и квартиры на законных основаниях могли быть разделены практически на квадратные сантиметры и передаваться разным людям. Теперь же законодательно введено ограничение – доля каждого владельца не может быть меньше 6 квадратных метров и при нарушении этого предела последует автоматический отказ в совершении нотариального действия с долями.
До вступления в силу новой законодательной нормы микродоли активно использовали мошенники. Они пользовались тем, что у владельца доли есть возможность прописаться и жить в квартире. Микродоли передавались в руки черным риелторам, которые вселялись в квартиру и активно мешали нормальной жизни соседей, тем самым вынуждая их продавать им свои доли на максимально невыгодных для них условиях. Кроме нарушения прав граждан, наличие таких микродолей существенно осложняло участие такой недвижимости в гражданском обороте. Ведь для того, чтобы собрать воедино десятки или сотни таких микродолей, чтобы, например, продать его нужно было потратить крайне много времени, денежных средств и усилий. Введение законного ограничения по размеру доли поможет в решении подобных проблем.
Теперь сделки, заключенные с нарушением правила «шести квадратных метров», недопустимы. Но существует исключение – доли менее 6 квадратных метров могут появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. К примеру, если жилье было получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации. Кроме того, в обороте остаются микродоли, появившиеся по каким-либо основаниям до 1 сентября 2022 года.
Но что же делать с долями менее 6 квадратных метров добросовестные граждане? В законе нет прямого запрета на сделки с микродолями. В нем обозначен только недопустимый результат сделки – когда у собственников получаются доли менее 6 квадратных метров. По закону допустимы сделки не с третьими лицами, а с другими собственниками, в результате чего размер долей будет только увеличиваться. К примеру, доля менее 6 квадратных метров может быть продана другому совладельцу квартиры. В случае если таких совладельцев несколько, а доля продается одному из них, то разрешение от остальных не требуется.
Если же речь идет о микродолях, которые были получены по наследству, то допустимо, к примеру, заключить с остальными наследниками соглашение о разделе наследственного имущества. И вместо микродоли в квартире получить иное имущество или денежные средства, оставшиеся от умершего. Если договориться не получается, то всегда остается возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества и в случае положительного решения получить компенсацию.
