1 марта 2023 года вступил в силу закон, ограничивающий доступ к персональным данным владельца объекта недвижимости в выписках из ЕГРН. Теперь заинтересованные лица смогут получить эту информацию только с согласия собственника или по специальному запросу через нотариальную контору. Данная норма вызвала ряд вопросов, таких как: для чего это нужно? Как это будет работать? Давайте посмотрим.
Начать стоит с того, что закрытыми стали только личные данные владельца — паспортные данные и ФИО. Прочая информация об объекте недвижимости, например, кадастровые данные, остаются в открытом доступе, ознакомиться с ними может любой желающий. Информацию о владельце или залогодержателе объекта недвижимости, содержащуюся в ЕГРН, может предоставить нотариус. При этом предусмотрена как личная форма обращения в нотариальную контору, так и удалённая, через личный кабинет на портале Федеральной нотариальной палаты. Для получения услуги в удалённом формате заявителю потребуется УКЭП. Ограничение доступа к персональным данным владельца вызвано двумя причинами: 1. Защита приватных сведений; 2. Меры по борьбе с мошенническими действиями.
К сожалению, данные о владельцах недвижимости часто используются мошенниками и аферистами для незаконного завладения имуществом и прочих неправомерных действий, таких как получение кредита под залог недвижимости, естественно, без ведома собственника. Кроме того, персональная информация может быть использована для манипуляций и подавления воли гражданина, социальной инженерии и травли. В целом, фиксируется рост преступлений, связанных с недвижимостью, которые зачастую осуществляются при помощи поддельных паспортов, доверенностей и документов о праве собственности. Вступивший в силу закон призван усложнить мошенникам путь к получению полных данных об объекте недвижимости. Теперь для получения таких сведений потребуется веская причина, подтверждённая вполне конкретными документами. Например, участие в сделке по отчуждению того объекта недвижимости, в отношении которого делается запрос. При этом, в качестве обоснования, заявитель должен будет предоставить нотариусу предварительный договор купли-продажи или иной формы отчуждения. Другой вариант — совместное заявление покупателя и продавца о предоставлении выписки из ЕГРН. В этом случае предварительный договор не понадобится.
Стоит помнить, что нотариус имеет право предоставить данные только в том случае, если речь идёт об отчуждении объекта недвижимости. Несмотря на то, что аренда не является законным основанием для получения выписки, арендодатель может по собственной воле предоставить арендатору выписку, в которой будет указан владелец нанимаемой жилплощади, получив её самостоятельно. Таким образом, вопрос о предоставлении личных данных остаётся на усмотрение самого владельца недвижимости, если же владелец сочтёт нецелесообразным их открывать, информация останется закрытой.
Другой случай, когда нотариус обязан будет предоставить сведения о владельце недвижимости третьим лицам — необходимость в защите собственных законных прав и интересов заявителя. Обоснования тут могут быть самые разные, от возмещения убытков в результате затопления или пожара в квартире, до неисполнения условий договора залога в отношении объекта недвижимости, взыскании задолженности по коммунальным платежам или обращения заявителя в суд за защитой права на участие в приватизации.
При наличие вышеперечисленных или иных законных оснований заявитель обращается в нотариальную контору. При этом нотариус обязан выдать ответ на запрос в день обращения, стоимость этой услуги составляет 450 рублей при личном посещении конторы и 300 рублей при запросе в удалённом формате. Напомним, что получение выписки из ЕГРН через портал Госуслуг также обходилось заявителю в 300 рублей. Таким образом, нельзя сказать, что появилась какая-то дополнительная финансовая нагрузка на граждан, но появилась дополнительная ответственность для нотариуса, поскольку именно нотариусу теперь предстоит определять законность и обоснованность обращения за выпиской и в соответствии с этим принимать решение о её выдаче. Оперативность совершения данного действия достигается благодаря налаженному электронному документообороту между нотариатом и Росреестром. Запрос на получение справки направляется по защищённым каналам связи и точно также поступает обратно в нотариальную контору в тот же день, конечно, с учётом времени поступления запроса.
В целом, стоит отметить, что ограничение доступа к сведениям из ЕГРН — именно дополнительная мера безопасности. Увы, сама по себе выписка никогда не являлась 100% гарантией от всех возможных рисков при совершении сделок с недвижимостью. Например, в данной выписке никак не фиксировались сведения об использовании материнского капитала для приобретения жилья. Напомним, что привлечение средств маткапитала предполагает выделение долей в приобретённой недвижимости всем членам семьи. Если по какой-то причине этого не было сделано или же сделано неправильно, что привело к нарушению прав несовершеннолетних граждан, дальнейшие сделки с данной недвижимостью могут быть признаны недействительными.
Сходным образом дело обстоит и с совместной супружеской собственностью. В выписке ЕГРН никак не отмечается факт того, что недвижимость приобреталась в браке и является совместным имуществом, даже если в графе о собственнике объекта недвижимости вписано имя только одного из супругов. То есть для продажи такого объекта необходимо согласие второго супруга, что зачастую упускается из виду, а последствия у этого «недочёта» могут быть самые серьёзные и прямо трагические для покупателя. В том числе, стоит помнить и о наследниках «второго супруга», чьё имя не значится в выписке ЕГРН. Оспаривание сделки купли-продажи наследниками скрытого собственника — случай вовсе не редкий.
Если говорить об оспаривании сделок, нельзя не упомянуть такой распространённый инструмент, как ссылка продавца на собственную недееспособность в момент совершения сделки. Действительно, даже не имея решения суда о признании недееспособным, продавец может указывать на то, что в момент подписания документов находился в нестабильном психическом или эмоциональном состоянии, был подвержен действию сильных медикаментов, депрессии или же прямо был введён в заблуждение покупателем. Да, если гражданин официально признан недееспособным, запись об этом может содержаться в выписке из ЕГРН, однако от описанных выше случаев «временной недееспособности» выписка не защищает ни коим образом.
По сути ни одна справка или выписка не может установить реальную волю и намерения гражданина. Зато может нотариус. Более того, выяснение реальной воли сторон, их дееспособности и правомерности совершения сделки — прямая обязанность нотариуса, за неисполнение которой нотариус несёт полную имущественную и профессиональную ответственность, т. е., реальными деньгами возмещает понесённый заявителем ущерб, если таковой возник в результате ошибки или невнимательности нотариуса. В тоже время у нотариуса есть полный перечень инструментов для проведения полной проверки обеих сторон сделки. Через обращение в ЗАГС нотариус выясняет семейное положение продавца и наличие брачного контракта. Также в нотариальной конторе есть все средства для проверки подлинности документов — паспортов, доверенностей и т. д., и полномочий продавца на распоряжение имуществом. Нотариус в состоянии оперативно установить факты наличия или отсутствия арестов и ограничений в отношении недвижимости, ипотечного кредита, банкротства продавца, соблюдения прав третьих лиц и т. п. Кроме того, нотариус видит не только продавца, но и «биографию» самого объекта недвижимости, может проследить всю цепочку, как и от кого преходило право собственности и тем самым уберечь нового собственника от неприятных сюрпризов. Весь комплекс действий по проверке документов и выяснению реальной воли сторон совершается в формате «одного окна», т. е., занимает один рабочий день. Да, и при совершении сделки купли-продажи недвижимости в нотариальной форме, отдельно доплачивать за получение выписки из ЕГРН.
