Приобретая недвижимость, покупатель сосредотачивает основное внимание на документальной истории объекта, но зачастую забывает о личности продавца. Внешне адекватный и благонадёжный человек также может иметь свою «историю». Например, продавец был признан недееспособным. Даже если это обстоятельство выясняется постфактум, когда покупатель уже заключил договор купли-продажи, передал деньги, прошёл регистрацию в Росреестре, всё равно родственники продавца или сам продавец могут через суд добиться выселения нового собственника из квартиры или дома, при том без возмещения потраченных на покупку средств. Сократить риски подобных неприятных поворотов может нотариус, как именно – читайте ниже.
Для начала разберемся в понятиях «дееспособность» и «недееспособность». Термин дееспособность означает способность человека самостоятельно реализовывать свои гражданские права – свободно передвигаться, заводить семью, выбирать место жительства, работать, приобретать или продавать что-либо, владеть имуществом и т.д. Кроме того, дееспособный человек должен понимать значение своих действий и нести за них полную ответственность. Согласно общим правилам, дееспособными граждане признаются по достижении 18 лет.
Возраст – очень важный фактор. При удостоверении сделок нотариус в первую очередь проверяет участников на дееспособность по возрасту. Нотариусам неоднократно приходится сталкиваться с ситуациями, когда несовершеннолетние пытаются продать долю в квартире, т.к., не хотят больше жить с родителями. Недавно 16-ти летняя девушка обратилась в нотариальную контору именно с такой просьбой, но получила отказ.
Однако и совершеннолетие не всегда равно дееспособности. Например, совершеннолетний гражданин, страдающий психическими заболеваниями, может быть признан судом недееспособным. Другие распространённые причины в ограничении дееспособности – алкоголизм, пристрастие к наркотикам или игромания. Недееспособный человек не лишается своих гражданских прав, но не может осуществлять их самостоятельно, без помощи опекуна и согласия органов опеки, т.е., не может самостоятельно продать недвижимость или получить кредит в банке. Любая сделка, которую совершает лицо с ограниченной дееспособностью, должна проводиться с согласия попечителя. Если же это условие не было соблюдено, сделку можно оспорить и добиться признания ее недействительной. Покупателю это грозит потерей приобретенного имущества.
Нотариус имеет возможность проверить дееспособность по базам данных и, если гражданин был признан судом недееспособным, это обязательно выясниться. Кроме того, теперь сведения о недееспособности отображаются в Едином государственном реестре недвижимости, как дополнительные сведения о владельце, но они не считаются исчерпывающими. Ещё сложнее, когда человек, не имея официального статуса, фактически является недееспособным. Возможны ситуации, когда человек недееспособен именно в момент совершения сделки. Один из примеров: родители привели в нотариальную контору сына и хотели оформить от его имени завещание. При этом молодой человек явно находился в неадекватном состоянии, вероятно, под воздействием наркотических веществ. В совершении сделки им было отказано.
Ещё один похожий случай: нетрезвый мужчина пришёл в нотариальную контору в сопровождении двух «друзей» и выразил желание оформить на одного из них доверенность на распоряжение автомобилем. Во время беседы выяснилось, что спутники мужчины таким образом пытаются взыскать с него долг. Нотариус отказался выдавать доверенность и рассказал кредиторам о других, законных инструментах по взысканию долгов.
Приведенные выше примеры относятся к очевидным, но бывает и так, что у временной неспособности гражданина принимать адекватные решения и отвечать за их последствия есть скрытые причины. Такое часто случается в наследственных делах. Люди, подавленные смертью близкого, не всегда способны трезво оценивать ситуацию. Этим могут воспользоваться менее эмоциональные родственники и уговорить скорбящего отказаться от наследства. В таких случаях действия нотариуса играют решающую роль. Открывая наследственное дело, нотариус конечно не вычеркивает наследников по первому слову. Он разъясняет смысл и последствия отказа от доли в наследстве, как правило, это имеет свой эффект, даже если эмоционально подавленный человек первоначально отказывался от вступления в права наследства, по прошествии двух-трёх месяцев меняет своё решение.
Также недееспособность может быть вызвана тяжелым заболеванием и/или связанным с ним приёмом сильнодействующих лекарств. В таких случаях, опять же, решающую роль может сыграть опыт нотариуса в общении с людьми и способность улавливать «скрытые сигналы». Притом нотариус обращает внимание на представителей обеих сторон сделки, поскольку на недееспособности часто пытаются сыграть недобросовестные граждане при осуществлении мошеннических схем. Случай из нотариальной практики: в контору пришли две женщины – обе вполне приличные и адекватные. Целью их визита было заключение договора пожизненного содержания с иждивением. Однако по ряду косвенных признаков нотариус заподозрил, что собственница недвижимости имеет пагубное пристрастие к алкогольным напиткам. Кроме того, в ходе проверки обнаружилось, что у женщины есть родственники – дочь и внук, с которыми она поддерживает постоянные отношении и проживает в одном районе. По совокупности этих данных, желание женщины заключить договор ренты с посторонним человеком показалось нотариусу подозрительным и в нотариальном действии было отказано.
Справедливости ради отметим, что не реже возникают и обратные ситуации, когда недобросовестный получатель ренты пытается расторгнуть заключенный договор без компенсации расходов рентоплательщику, не имея на то оснований, и опять же в качестве аргумента приводит временную недееспособность в момент заключения договора ренты.
В частности, по этим причинам недобросовестные граждане «охмуряя» одиноких стариков, пытаются подбить их на подписание договора дарения, а не ренты. Договор дарения, в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением (ренты) может быть заключен в простой письменной форме и это положение несёт в себе значительные риски. К сожалению, уровень правовой грамотности населения всё еще оставляет желать лучшего, и даритель не всегда в состоянии учесть всех деталей сделки. Не так давно в столичную нотариальную контору пришла пожилая женщина 63-х лет, её сопровождал юноша – приезжий из ближнего зарубежья. Пенсионерка выразила настойчивое желание подарить молодому человеку свою единственную квартиру, т.к., он своей заботой и внимательностью за месяц знакомства покорил сердце пожилой дамы. Конечно, сердцу не прикажешь, однако действия нотариуса управляются совсем иными рычагами, поэтому в заключении договора дарения женщине было отказано. Нотариус обратил внимание на то, что пенсионерка находится во «взвинченном» состоянии, периодически заговаривается, забывает о цели визита и т.п.
После разговора с пенсионеркой и разъяснения последствий заключения договора дарения, нотариус связалась с родственниками посетительницы, а те в свою очередь обратились в полицию. Кстати, весомый аргумент в пользу обращения к нотариусу для заключения сделок – при явных признаках мошенничества нотариус в праве самостоятельно обратиться в правоохранительные органы. Вся эта история чрезвычайно показательна. Если предположить, что женщина не пошла бы в нотариальную контору, а направилась прямо в МФЦ, то там с вероятностью 99% договор дарения прошел бы регистрацию и женщина осталась бы без жилплощади и с минимальными шансами оспорить данное решение в суде.
С другой стороны, удостоверение сделки у нотариуса будет хорошей защитой от неправомерного оспаривания, как в случае с недобросовестными получателями ренты. Нотариальный акт обладает повышенной доказательной силой и будет веским аргументом в пользу ответчика. Кроме того, сейчас нотариусы прибегают к видео фиксации, что также может быть использовано в ходе судебного разбирательства. Или же поможет обойтись без него.
Болезнь, пагубные пристрастия и психические расстройства близких переносить тяжело, но гражданам, чьи родственники находятся в подобном положении, стоит задуматься о том, чтобы подать заявление в суд и ограничить их дееспособность. В первую очередь это нужно для их же собственной безопасности, т.к., недееспособные граждане – уязвимы, а их бесконтрольные действия могут повлечь серьезные последствия.
