периоды экономической турбулентности, гражданам свойственно искать способы сберечь собственные накопления. Реакция вполне понятная и естественная. Однако, когда в обществе царит паника, никто толком не понимает, какую стратегию финансового поведения избрать, а телефон разрывается от сообщений в группах и пабликах разного рода «экспертов» и коучей по инвестициям, достаточно сложно принять по-настоящему взвешенное, обдуманное решение. Хотя в сущности, трезвая оценка собственных действий будет единственной гарантией верности выбранного пути, вне зависимости от того, какая именно экономическая ситуация сложилась в данный момент времени. Разница может быть лишь в том, что в период нестабильности решение следует принимать быстрее, но всё же без суеты и спешки, поскольку именно торопливость иногда приводит к фатальным ошибкам при совершении сделок.
Один из распространённых способов ускорить процесс и к тому же сократить издержки по уплате налогов – замена договора купли-продажи договором дарения. Трюк, вроде бы не сложный и отработанный. Тем не менее, риски при таком подходе достаточно высокие. Первый и самый главный заключается в том, что такая подмена квалифицируется как мошенничество. Наказанием за это может быть штраф, а может – уголовное дело. Кроме того, родственники дарителя могут оспорить этот договор. Да и сам даритель «внезапно» может передумать и отменить договор дарения. В этом случае, суд с большой долей вероятности заберёт «подарок» и вернёт его прежнему владельцу. При этом финансовой компенсации за отнятый объект ждать не стоит, поскольку за подарок по документам не было уплачено ни копейки. Если же у одаряемого есть на руках расписка от дарителя, то, во-первых, суд может не принять её во внимание, во-вторых, такая расписка может послужить доказательством факта мошенничества.
Следует понимать, что среди недобросовестных граждан дарение – является одним из инструментов мошенничества. Профессионалам из сферы оборота недвижимости хорошие известны «профессиональные дарители», т.е., граждане, которые несколько раз отменяли дарение под разными «благовидными» предлогами.
Любопытно то, что схема может действовать как в ту, так и в другую сторону. То есть под ударом может оказаться и даритель. Наиболее частый случай и, скажем так, прямолинейный – отказ передавать дарителю деньги после подписания дарственной и перехода права собственности на объект недвижимости. По закону доказать факт мошенничества будет крайне сложно, поскольку дарение не подразумевает никакого вознаграждения.
Столь же внимательно стоит относиться и к договорам купли-продажи. При использовании типовых договоров, внимательно читать все пункты и не допускать включения в договор статьи о том, что стороны произвели расчёт до момента подписания договора. Также крайне рекомендуется, прописывать в договоре всю сумму целиком. В первую очередь это гарантирует продавца от того, что непрописанная часть суммы не будет ему уплачена. Для покупателя же, не полная сумма в договоре автоматически сокращает размер налогового вычета, предусмотренного при покупке недвижимости.
Максимально обезопасить сделку и придать ей прозрачность может нотариальное удостоверение. Нотариус подробно разъяснит все детали самой сделки, её последствий для каждой из сторон и входе личной беседы установит реальную волю, как продавца, так и покупателя. Помимо качественной экспертной оценки самой сделки и договора по ней, нотариус даёт гарантии от сюрпризов, которые могли бы возникнуть в будущем. Например, нотариус может гарантировать, что купля-продажа объекта недвижимости не затронула и не ущемила интересы третьих лиц. Покупатель, имея дело с одним продавцом, не всегда в состоянии учесть и проверить такие факторы как совместная супружеская собственность объекта недвижимости, наличие у продавца несовершеннолетних детей или иждивенцев. При этом, если у продавца всё-таки есть супруга и квартира была продана без письменного согласия на сделку, впоследствии вполне добросовестный покупатель может лишиться недвижимости. Подобная ситуация при удостоверении договора купли-продажи у нотариуса, фактически, исключена, поскольку нотариус имеет доступ к базам данных ЗАГС и проверить семейное положение продавца и установленный режим собственности для него не составляет сложности. Точно также нотариус проводит проверку продавца на предмет банкротства, дееспособности, причастности к отмыванию средств и финансировании терроризма.
Другое препятствие, которое достаточно сложно вычислить, не обладая специальными навыками и знаниями – наличие у объекта недвижимости финансового обременения. Например, квартира может находится в залоге у банка, компании или физического лица. Особенно часты такие ситуации с автомобилями. При этом не так важно покупаете вы подержанный автомобиль с рук или обращаетесь в салон, продающий автомобили с пробегом. На вторичном рынке сделки по купле-продаже автомобилей зачастую совершаются буквально на коленке или в салоне автомобиля «Газель». Естественно, в таких обстоятельствах многие покупатели пренебрегают дополнительными проверками. Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что проверку на предмет нахождения авто в залоге, следовало бы отнести к обязательным, а не дополнительным. Тут свою роль играет и общее отсутствие юридических знаний у большинства граждан. Покупателю кажется, что если у машины есть ПТС, пройдена регистрация в ГИБДД – значит, всё уже в порядке. Однако даже если абсолютно чистый в плане документов автомобиль ранее находился в залоге у банка, то он и остаётся собственностью банка до тех пор, пока не будут погашены финансовые обязательства перед организацией. Если же продавец «забыл» упомянуть о залоге, автомобиль очень скоро вернётся банку.
Естественно, нотариус проводит проверку автомобиля на предмет нахождения в залоге. Однако такую проверку граждане могут провести самостоятельно, обратившись к реестру уведомлений о залоге движимого имущества. Данный сервис является бесплатным и доступен на портале ФНП в режиме 24/7. Для 100% гарантии всё же рекомендуется получить у нотариуса выписку с результатом проверки.
Вновь повторим, при заключении сделок очень важно читать договор от начала до конца, обращая особое внимание на мелкий шрифт. Зачастую у граждан не хватает терпения, опыта и юридических знаний, чтобы осознать смысл прописанных в документе условий. Одна из частых ошибок, вызванных такой неграмотностью, «случайное» составление доверенности на продажу собственной квартиры. Звучит не правдоподобно, тем не менее, судебная практика полна таких разбирательств. Менее экстремальный, но не менее частый случай – подписание заведомо невыгодного для себя договора. Например, в договоре купли-продажи недвижимости в обязательном порядке прописываются граждане, сохраняющее право проживания в квартире. При этом продавец может устно пообещать выписать их, но не исполнить своего обещания, если таковое обязательство четко не прописано в договоре. Таким образом, кто-то из родственников продавца может так и остаться жить в квартире, даже после того как будет зарегистрирован переход права собственности.
Есть пункты договора, на которые как бы не принято обращать особого внимания. И всё же они важны, как для покупателя, так и для продавца. К таковым относятся «заверения об обстоятельствах». Например, продавец заверяет покупателя, что не имеет задолженностей по коммунальным платежам, налогам или не совершал несогласованных перепланировок. Если же впоследствии выясняется, что продавец был не до конца честен, сделка может быть приостановлена или отменена по инициативе покупателя. Далеко не всегда подобную ситуацию можно решить через уплату неустойки.
Как видно, составление юридически грамотного договора, с учётом не только законодательных норм, но и конкретных обстоятельств, связанных как с продавцом и покупателем, так и с самим объектом недвижимости – процесс достаточно сложный и кропотливый. К сожалению, это не алгебраическая формула, где достаточно ввести верные параметры, слишком много тонкостей и нюансов, привязанных к индивидуальным параметрам. В частности поэтому, за составлением договора купли-продажи разумно будет обратиться к нотариусу. Ещё одно преимущество заключается в том, что нотариус работает в режиме «одного окна», т.е., самостоятельно делает запросы во все необходимые ведомства и инстанции, а после совершения сделки направляет документа на регистрацию.
