Сделки с недвижимостью имеют огромное значение для граждан, а сам рынок недвижимости весьма пластичен и остро реагирует на малейшие изменения в социально-экономической повестке. Нотариус, как профессиональный участник рынка недвижимости, помогает гражданам избежать ключевых рисков (ошибки в расчетах и правовых нюансах, мошенники, хитросплетения законодательства и его неправильная трактовка), сохранить свое имущество и деньги. С 17 по 21 октября в Москве прошел Международный жилищных конгресс – крупнейшее мероприятие в сфере недвижимости, которое ежегодно собирает под своей эгидой множество отечественных и зарубежных экспертов в сфере недвижимости. В рамках мероприятия участники обсудили роль нотариата в регулировании оборота недвижимости.
Статистика показывает, что с каждым годом все больше граждан отдает предпочтение именно нотариальной форме сделок с недвижимостью. За первое полугодие текущего 2022 года российскими нотариусами было удостоверено свыше 560 тысяч сделок с жильем. За прошлый год таких сделок было более 1,2 миллиона, что на 13% превышает показатель 2020. Стабильным ростом обладает показатель обращений по сделкам с земельными участками – среднегодовой рост около 15%.
Законодательным новеллам и нюансам работы нотариуса при удостоверении сделок с недвижимостью посвятили отдельную конференцию Жилищного конгресса-2022.
Цифровой нотариат
Президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Мария Терехова отметила цифровой потенциал нотариата. Благодаря развитию и внедрению новых технологий, каждый обратившийся к нотариусу, обязательно получит не только должный уровень комфорта и скорости обслуживания, но и так необходимые ему гарантии защиты прав. На данный момент все правовые вопросы по сделкам с недвижимостью решаются фактически за один визит в нотариальную контору. Нотариус оперативно запрашивает необходимые сведения в электронном формате. Вопросами регистрации права собственности тоже занимается нотариус. Фактически вся работа выстроена по принципу «одного окна».
Также спикер отметила, что сами по себе цифровые технологии и инструменты, не могут гарантировать безопасность и законность гражданских правоотношений. Гарантом стабильности гражданского оборота является нотариус, ведь он обеспечивает защиту прав и собственности частных лиц и компаний. Именно поэтому количество нотариальных вопросов, которые можно решить онлайн строго ограничено.
В список удаленных входят только те действия, которые по определению не могут никому принести вред с точки зрения их правовых последствий. К примеру, к таким действиям можно отнести внесение денег на депозитный счет нотариуса. При помощи данного инструмента можно произвести расчет по сделкам, в том числе с недвижимостью или выполнить обязательства перед кредиторами. Подробнее о депозитном счете нотариуса рассказала Анна Таволжанская, нотариус, член Правления Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
Она отметила, что средства, размещенные на депозите нотариуса, находятся под надежной защитой. Публичный счет нотариуса может быть открыт только в российских кредитных организациях, величина собственных средств который составляет не менее 20 миллиардов рублей. При банкротстве банка деньги с публичного счета нотариуса не попадают в общую конкурсную массу и возвращаются владельцу. К тому же, средства защищены от ареста, приостановления операций и списания по обязательствам владельца счета, бенефициара или депонента перед кредиторами.
Количество нотариальных действий, доступных в удаленном формате, строго ограничено, но дистанционный формат применим к любым сделкам – как для частных лиц, так и для предпринимателей и компаний. При этом, по статистике, более 70% дистанционных сделок, совершаемых сегодня, касается недвижимости. О тонкостях и перспективах дальнейшего развития такого формата рассказала Елена Карпова, нотариус, член Методического совета Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
В прошлом для заключения сделки продавец и покупатель должны были встретиться в одном кабинете. Если стороны сделки находились в разных концах нашей страны это приводило к огромным финансовым расходам и трате времени на перелеты. Сегодня покупателю и продавцу достаточно посетить любую удобную нотариальную контору в своем городе. Нотариусы проведут все необходимые проверки и организую процедуру удостоверения в видеоформате, используя защищенные каналы связи. В случае с недвижимостью важно учесть, что один из участников сделки должен находиться у нотариуса в том регионе, где располагается объект.
Спикер отметила, что степень и гарантии безопасности дистанционного формата сделки ничем не уступают традиционному варианту заключения договора. Нотариусы, как обычно, проведут комплексную юридическую экспертизу, проведут беседу со сторонами сделки, установят их реальную волю. Кроме того, нотариусы несут солидарную полную имущественную ответственность.
Маткапитал
С подробным рассказом об участии нотариусов в сделках с материнским капиталом рассказала член Комиссии ФНП по методической работе Елена Ульянова. По информации Министерства труда и социальной защиты РФ с начала 2020 года средствами маткапитала распорядилось более 557 тысяч семей, при этом большая часть их них направили деньги на улучшения жилищных условий.
Согласно закону на каждого члена семьи должна выделяться доля в новой квартире или доме. Люди, не имеющие юридических знаний, редко могут самостоятельно ее рассчитать и оформить без ошибок. Как итог – нарушаются права супругов и детей, в том числе несовершеннолетних. Стать жертвой может и абсолютно посторонний человек – если купит жилплощадь, в которой когда-то фигурировал маткапитал.
Спикер отметила, что важным является вопрос о возможности отказаться от участия в праве собственности на жилое помещение в части средств маткапитала. С одной стороны, есть принцип, что никто не может быть «насильно» наделен имуществом, но с другой стороны – этот вопрос четко не урегулирован.
Напомним, что весной этого года Общественная палата РФ направила в Государственную Думу и Правительство рекомендации о точечных поправках в законодательство в части регулирования сделок с маткапиталом. В частности, они рекомендовали ввести обязательную нотариальную форму для оформления долей в жилье, купленном на средства материнского капитала.
Долевая недвижимость
Член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова рассказала о роли нотариуса в продаже долей недвижимости и о том, как уведомлять собственника, если его адрес неизвестен.
В определенных ситуациях юридически значимые сообщения собственникам допустимо направлять по месту нахождения общей квартиры. Но предпочтительнее направлять их по месту регистрации совладельца. Спикер уточнила, что выяснить этот адрес можно, например, отправив запрос в УВД. Продавец доли может обратиться к нотариусу, тот запросит информацию о месте жительства собственника и направит ему уведомление. Полученный по запросу адрес нотариус оставит у себя – ведь это персональные данные человека, которые тот не посчитал нужным разглашать, допустим, совладельцу квартиры.
Основная часть дискуссии была посвящена теме прав и обязанностей собственников в сделках по отчуждению долей.
Последними изменениями законодательства в этой сфере поделилась Татьяна Выщепан, председатель Комиссии Нотариальной палаты Санкт-Петербурга по этике и профессиональной чести нотариусов. В частности, она уточнила, что преимущественное право покупки доли касается всех собственников, в том числе несовершеннолетних – им также необходимо направлять соответствующее предложение. Отказаться от него от имени ребенка могут родители при согласии органов опеки.
Также в рамках конференции эксперты обсудили новые поправки в Жилищный кодекс, направленные на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений. С 1 сентября 2022 года собственникам жилья и долей в жилом помещении запретили дробить их на части менее 6 квадратных метров. Но остается исключение – такие доли все еще могут появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. К примеру, если жилье было получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации.
Земля
Одним из самых востребованных нотариальных действий последних лет является отчуждение земельных участков. Нотариусы рекомендуют перед совершением сделок с земельными участками провести межевание, если оно не было проведено ранее. Президент Нотариальной палаты Ленинградской области Елена Москаль отметила, что сделки с земельными участками, границы которых не установлены, теоретически возможны, но это всегда рискованно. Особенно если речь идет о сельской местности – достаточно частым явлением здесь являются споры по границам участков, бывает, что один участок накладывается на другой. При межевании все ошибки и неточности сведены к минимуму – ведь при проведении этой процедуры четко определяется его площадь и границы, уточняются все необходимые данные.
Важным аспектом затрагивает и материнский капитал. На данный момент его можно потратить на покупку жилого дома, но нельзя приобрести землю под ним. В таком случае всегда встает вопрос – как выделять доли. Спикер рассказала о двух вариантах. В первом делается два договора. По одному делится дом, а по второму – передается в дар участок, пропорционально долям в доме. Второй вариант – делать один договор и указывать в нем, что в связи с обязанностью выделить доли в праве собственности на дом, передаются и доли по земле.
Семейное право
Нотариус города Москвы, член Комиссии МГНП по имиджу и взаимодействию со СМИ Марина Соколова рассказала об актуальных вопросах семейного права при сделках с недвижимостью. Этой осенью вступили в силу поправки в Семейный кодекс, которые затрагивают финансовые отношения супругов. Теперь, если один супруг продал какое-то ценное имущество без согласия второго, суды могут уменьшить его долю в общем имуществе в пользу второй половины. Также изменения защищают и третью сторону – добросовестных покупателей. До введения поправок они могли пострадать из-за того, что сделку можно было по суду признать недействительной.
В соответствии с Федеральным законом № 310-ФЗ от 14.07.2022, с 1 сентября при разделе общего имущества супругов суды могут отступать от принципа равенства долей, если один из них тайно продал какое-то имущество. Данная норма может применяться и в иных ситуациях. К примеру, если имущество было реализовано за спиной партнера на невыгодных условиях или вообще уничтожено.
Спикер акцентировала внимание на том, что пострадавшему супругу может быть крайне сложно получить компенсацию, в случае если денег от тайно проданного имущества не осталось, а иных ценных активов у семье не было. Для того, чтобы себя обезопасить, лучше решить все имущественные дела заблаговременно - рекомендуется использовать брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Недружественные страны
Елена Образцова, нотариус города Москвы, член Комиссии ФНП по международному сотрудничеству рассказала об особенностях сделок с недвижимостью с участием недружественных в отношении России государств. Особый порядок совершения таких сделок был установлен Президентом и Правительством РФ в связи с введением антироссийских санкций.
В перечень недружественных входит 49 государств. Спикер разъяснила, что если гражданин РФ имеет вид на жительство такой страны или двойное гражданство, то ограничительные меры к нему не применяются. То есть для такого человека все действия с недвижимостью – удостоверение договора, передача документов на регистрацию и иные – осуществляются в обычном режиме.
Также действие особого порядка не распространяется на отношения наследственного правопреемства, осложненные иностранным элементом. При оформлении наследства или односторонних сделках в отношении недвижимого имущества (завещания, согласия супругов, доверенности) применяется обычный порядок совершения нотариальных действий.
В перечень исключений входят и безвозмездные сделки с участием граждан недружественных государств, если они совершаются между супругами или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Речь идет, например о договоре дарения или брачном договоре.
